|Monday, January 27, 2020
You are here: Home » घरकुल / नोकरी विषयक » जम्मू-काश्मीरमधील रिअल इस्टेटची स्थिती

जम्मू-काश्मीरमधील रिअल इस्टेटची स्थिती 


जम्मू-काश्मीरमध्ये कलम 370 आणि 35 अ ला काढून टाकल्याने रिअल इस्टेटमध्ये सध्या आनंदाचे वातावरण आहे. देशातील रिअल इस्टेटमधील मंडळींना गुंतवणूकीसाठी राज्य मिळाले आहे. दुसऱया बाजूने कलम 370 काढून टाकल्यानंतर जम्मू-काश्मीर आणि लेह-लडाखच्या विकासाचा मार्ग मोकळा झाला आहे. यामुळे तेथील अर्थव्यवस्थेला चालना मिळेल. सरकारच्या निर्णयामुळे देशभरातील रिअल इस्टेट कंपन्यांना तेथे गुंतवणुकीची संधी उपलब्ध झाली आहे. यात देश आर्थिक रुपाने पुढे जाईलच परंतु स्थानिक नागरिकांना देखील लाभ मिळणार आहे. तेथे मोठय़ा संख्येने लोकांना रोजगार मिळणार आहे. यातून देशाच्या जीडीपीच्या विकासात वाढ होईल. अर्थात कोणत्याही रिअल इस्टेट बाजारात गुंतवणूक करण्यासाठी अनेक आव्हाने असतात. जम्मू काश्मीरातील सध्याची स्थिती ही गुंतवणुकीसाठी फारशी उत्साहवर्धक दिसून येत नाही.

गुंतवणूकदारांना प्रतीक्षा: काश्मीरात रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी अन्य राज्यातील विकासकांना आणखी वेळ द्यावा लागणार आहे. काश्मीरला विशेषाधिकार देणारी तरतूद रद्द केल्याने त्याचे तात्काळ परिणाम लगेचच दिसू लागतील असे म्हणणे चुकीचे आहे. कारण काश्मीर हा अतिशय संवेदनशील भाग आहे. तेथील चित्र स्पष्ट होण्यास वेळ लागणार आहे. अनेक वर्षांपासून जम्मू-काश्मीरचा भाग अस्वस्थ आणि अशांत राहिला आहे. अशावेळी नव्या गुंतवणूकदारांसाठी काश्मीर म्हणजे ‘वेट अँड वॉच’ असेच राहिल. तेथील राजकीय घडामोडींनंतरच आणि स्थिरता आल्यानंतरच देशातील अन्य भागातील गुंतवणूकदार तेथे जाण्यासाठी तयार होतील. आतापर्यंत काश्मीरमधील रिअल इस्टेटमधील घडामोडी खूपच मर्यादित राहिल्या आहेत. कारण सीमेवर पाकिस्तानकडून होणारा सतत गोळीबार, दहशतवाद यामुळे जम्मू काश्मीर हे राज्य खिळखिळे झाले आहे. आतापर्यंत बिगर काश्मीरिंना जमीन खरेदीची परवानगी दिली जात नव्हती. त्यामुळे गुंतवणूकदारांनी या मुद्याकडे लक्षच दिले नाही. जरी कलम 370 टाकले असले तरी स्थानिक पक्षांची भूमिका पाहता या राज्यात काही काळ वाद सुरूच राहतील, असे दिसते. जोपर्यंत काश्मीरची व्यवस्था सुरळित होत नाही, तोपर्यंत गुंतवणूकदार प्रतीक्षा करत राहतील. एका स्थानिक व्यापाऱयाचे जम्मूत शॉपिंग सेंटर आहे. मात्र जेव्हा शहरात किंवा खोऱयात अशांतता निर्माण होते, तेव्हा अगोदर शॉपिंग सेंटर बंद केले जातात. 35 अ मोडित काढल्यानंतर जम्मूत नवीन वातावरण निर्माण होण्याची शक्मयता आहे, मात्र काश्मीरमध्ये कशी स्थिती राहिल, हे आताच सांगता येणार नाही, असे त्यांनी म्हटले आहे. अर्थात राज्यात मोठय़ा संख्येने मालमत्ता खरेदी करणारे लोक आहेत. मात्र दहशतवाद आणि राजकीय अस्थिरता या कारणामुळे ते गुंतवणूक करण्यास धजावत नाहीत. त्यामुळे अन्य राज्यातून विकासक येण्याच्या अगोदरच जम्मू-काश्मीरातील मंडळींनी मालमत्तेत गुंतवणूक करायला हवी, असे काही तज्ञांचे म्हणणे आहे.

विश्वासार्ह वातावरणास विलंब : जम्मू काश्मीरमध्ये मालमत्ता खरेदी करण्याबाबत खरेदीदारांत विश्वासाचे वातावरण तयार करण्यासाठी वेळ लागणार आहे. सध्या या क्षेत्रात लाभ उचलण्यासाठी जोखीम उचलणारी मंडळीच पुढे येऊ शकतात. राज्याबाहेर विकासक हे स्वतंत्रपणे प्रकल्प उभारण्यापूर्वी स्थानिकांच्या मदतीने काम सुरू करतील, असा काहींचा अंदाज आहे. या कृतीमुळे तेथे गुंतवणूकीचे वातावरण तयार होऊ शकते. अन्य राज्यातही अशाच रितीने गृहप्रकल्प साकारले गेले आहेत. स्थानिक नागरिकांसाठी बदललेले वातावरण हे फायदेशीर आणि लाभ देणारे राहू शकते. काश्मीरातील रहिवाशांना कमाई करण्याची हीच योग्य वेळ आहे.

आव्हाने

 गुंतवणूकदारांसाठी जम्मू काश्मीरमध्ये केवळ दहशतवाद आणि राजकीय अस्थिरता हे एवढेच आव्हान नाही तर आणखी काही आव्हानांचा विचार करावा लागणार आहे. मालमत्तेचे मूल्यांकन, पारदर्शकता, नियामकाचा अभाव, जमीन विकण्याची स्थानिक नागरिकांची इच्छा आदी आव्हाने देखील आहेत.

योग्य मूल्यांकनाचा मुद्दा : श्रीनगरमध्ये 24 मालमत्तेचे सरासरी विक्री मूल्य हे 2.5 कोटी रुपये आहे. सुरवातीची रक्कम ही 1.60 कोटी इतकी आहे. 2019 मध्ये मालमत्तेच्या मूल्यांचा ट्रेंड पाहता जम्मूप्रमाणे श्रीनगरच्या मालमत्ता बाजारात वाढ झालेली दिसून येत नाही. तेथील मालमत्तेच्या किंमती या स्थिरच राहिल्या आहेत. मध्य काश्मीरच्या श्रीनगरमधील हुमहामा परिसरात आदर्श पाम पिंग निवासी योजनेत रेडी पझेशनच्या फ्लॅटची किंमत 65 ते 85 लाख रुपये आहे. श्रीनगरच्या किंमती या बंगळूर किंवा पुण्यासारख्या मोठय़ा रिअल इस्टेट बाजाराप्रमाणेच आहेत.

स्वस्त मालमत्ता महागण्याची शक्मयता: जम्मू काश्मीरच्या ज्या भागात कमी किंमतीत मालमत्ता मिळत होती, तेथे दुप्पट दर होण्याची शक्मयता आहे. उदा. श्रीनगरच्या पंथा चौक भागात सध्या 2300 चौरस फुट दर आहे. अर्थात तेथे लोकेशन अतिशय उत्तम आहे. त्याचवेळी जम्मूच्या सुसज्ज भागातील मालमत्तेच्या बाजारात चांगली वाढ होण्याची शक्मयता आहे. तेथे सध्या 40 लाख रुपयांत सहजपणे घर मिळते. एका अर्थाने जम्मू-काश्मीरच्या तुलनेत अन्य राज्यातील घराच्या किंमती अधिक आहेत.

नियम आणि पारदर्शकतेचा अभाव : काश्मीरातील मालमत्तेची मूल्य निश्चिती हा सर्वात मोठा मुद्दा आहे. मूल्य निश्चिती हा चिंतेचा विषय नसला तरी खरा मुद्दा हा पारदर्शकता आणि नियमाचा आहे. आतापर्यंत काश्मीरातील मालमत्ता बाजार हे मर्यादित, चौकटीत राहिले आहेत. तेथे पारदर्शकता आणि नियमांचा अभाव राहिला आहे. अर्थात मूल्यांकन यंत्रणा राबविण्याची समस्या असणार आहे. डिजिटायजेशन आणि उपयुक्त सिस्टिम जोपर्यंत रिअल इस्टेटमध्ये लागू होत नाही, तोपर्यंत बाजारात अशांतता राहील.

श्रीनगर-जम्मूतील फरक : श्रीनगर हे प्रामुख्याने विपेत्यांची बाजारपेठ राहिली आहे. तेथे जमीन आणि मालमत्ता यांच्या मालकीच्या कागदपत्रांवरून काही ठिकाणी व्यवहारात अडचणी येऊ शकतात. दुसरीकडे जम्मूचा रिअल इस्टेट बाजार हा लहान प्रमाणात असून तेथे स्वतंत्र घराबरोबरच लहान योजनाही कार्यान्वीत होत आहेत. या घरांची किंमत सध्या 45 ते 55 लाखांच्या आसपास आहे, मात्र बहुतांश घरे ही मोठय़ा आकाराची आहेत. सध्या देशात नव्याने रिअल इस्टेट बाजार सुरू होण्याच्या शक्मयतेवरून फारसा उत्साह दिसत नाही. कारण अगोदरच भारतातील रिअल इस्टेट मंदीचा सामना करत असून विश्वासर्हतेवरूनही प्रश्न उपस्थित केले जात आहेत. अशा परिस्थितीत जम्मू-काश्मीरसारख्या संवेदनशील भागात कोणत्याही प्रकारची मालमत्ता खरेदी करताना गुंतवणूकदार विचार करेल. कारण कोणत्याही भागाचा विकास हा गुंतवणूकदारावर अवलंबून आहे. अशा ठिकाणी राजकीय स्थिरता आणि आर्थिक विकास हे दोन्ही बाजूने मजबूत असतात.

उपनगरात संधी

 श्रीनगर, जम्मू यासारख्या मोठय़ा शहरातील उपनगरात गुंतवणूकीची संधी उपलब्ध होऊ शकते. तेथे नवीन गृहप्रकल्पाच्या खरेदी विक्रीत उत्साह दिसून येऊ शकतो.

Related posts: